Question 1

Banka eksperi evde neye bakar?

Accepted Answer

Banka eksperi, konut kredisi sürecinde teminat niteliğindeki evin gerçek değerini ve risklerini belirlemek için hem fiziksel hem de resmi belgeler üzerinden detaylı bir inceleme yapar. Bu inceleme, evin konumu, yapısal özellikleri, yasal durumu ve piyasa değerinin objektif bir şekilde tespit edilmesini kapsar. Fiziksel İnceleme ve Saha Tespitleri Uzman, evin bulunduğu lokasyona giderek konum ve çevresel faktörleri (ulaşım, sosyal donatılar, suç oranları, manzara, cephesi) değerlendirir. Binanın mimari ve yapısal nitelikleri incelenir; kullanılan malzeme kalitesi, asansör, otopark, ısı yalıtımı, oda sayısı ve brüt/net metrekare ölçümleri yapılır. Ayrıca mevcut durumun onaylı mimari proje ile uyumu kontrol edilerek kaçak kat, teras kapatma gibi imar ihlalleri tespit edilir. Resmi Daire Araştırmaları ve Hukuki Statü Tapu kayıtları incelenerek takıd, haciz, aile konutu şerhi, intifa hakkı gibi takıdlar (takyidatlar) araştırılır. Belediyeden imar planı, yapı kullanım izni (iskan) ve encümen kararları sorgulanarak mülkün yasal statüsü doğrulanır. Riskli yapı şerhi, yıkım kararı gibi olumsuzluklar varsa rapora yansıtılır. Değerleme Metodolojisi ve Rapor Hazırlığı Toplanan veriler, uluslararası değerleme standartlarına (IVS) uygun şekilde analiz edilir. En yaygın yöntem Emsal Karşılaştırma yöntemi olup, benzer özellikteki yakın satılmış mülklerle karşılaştırma yapılır. Gerekli durumlarda Maliyet Yöntemi veya Gelir İndirgeme Yöntemi de kullanılabilir. Uzman, bu verileri bir rapor halinde bankaya sunar; rapor, kredi tutarının belirlenmesinde temel referans olur. Bilgi Notu: Ekspertiz raporu, bağımsız ve SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından hazırlanır; banka personeli raporu doğrudan düzenlemez. Kısaca: - Konum, çevre, ulaşım ve sosyal donatıların analizi. - Yapı kalitesi, malzeme sınıfı, oda ve metrekare ölçümleri. - Proje uyumu ve kaçak yapı kontrolü. - Tapu takıdları, imar durumu ve iskan belgesi incelenir.

Question 2

Konut kredisinde ekspertiz değerinin yüzde kaçı?

Accepted Answer

Konut kredisi başvurularında, banka kredi miktarını ekspertiz raporunda belirtilen gayrimenkul değerinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplar. Bu oran, gayrimenkulün enerji sınıfına ve değerine göre değişir. Ekspertiz Değerinin Kredi Oranı (LTV) VakıfBank, ekspertiz değerinin %50‑%90 arasında bir kısmını kredi olarak verir. Oran, mülkün enerji sınıfı (A, B veya standart) ve ekspertiz değerinin büyüklüğüne göre belirlenir. Enerji Sınıfına Göre LTV Yüzdeleri - A sınıfı enerji: 5 Milyon TL ve altı için %90, 5‑10 Milyon TL için %80, 10‑20 Milyon TL için %70, 20 Milyon TL üzeri için %60. - B sınıfı enerji: aynı değer dilimlerinde sırasıyla %85, %75, %65 ve %55. - Standart (diğer) sınıf: aynı dilimlerde %80, %70, %60 ve %50. LTV Oranlarının Uygulanması Kredi tutarı, ekspertiz raporundaki değerin ilgili yüzde oranı ile çarpılarak belirlenir. Örneğin, 6 Milyon TL değerinde A sınıfı enerjiye sahip bir konut için maksimum kredi tutarı %80 × 6 Milyon TL = 4,8 Milyon TL olur. Bilgi Notu: Kredi tutarı, aynı zamanda BDDK’nın ikinci konut sınırlaması (%22,5 kuralı) gibi ek kısıtlamalara da tabi olabilir; bu durumda LTV oranı daha düşük bir seviyeye indirilir. Kısaca: - A sınıfı enerji: %90‑%60 arası LTV. - B sınıfı enerji: %85‑%55 arası LTV. - Standart sınıf: %80‑%50 arası LTV. - Oranlar, ekspertiz değerinin büyüklüğüne göre kademeli olarak azalır. - İkinci konut kısıtlaması, LTV’yu %22,5’e düşürebilir.

Question 3

Konut kredisinde ekspertiz şart mı?

Accepted Answer

Konut kredisi başvurularında mülkün değerinin bağımsız bir raporla belirlenmesi, BDDK ve Basel kriterleri gereği zorunlu bir adımdır. Ekspertiz Zorunluluğu VakıfBank ve diğer banka kredilerinde, teminat olarak alınan gayrimenkulün gerçek piyasa değeri, SPK lisanslı bir değerleme şirketi tarafından hazırlanmış raporla teyit edilmelidir. Bu rapor, kredi tutarının belirlenmesinde temel referans olarak kullanılır. İstisnai Durumlar - Türk vatandaşları peşin olarak konut alırken ekspertiz raporu almak zorunlu değildir. - Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de gayrimenkul edinimi sırasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün talep ettiği değerleme raporunu sunmak zorundadır; raporun geçerlilik süresi genellikle 3 aydır. Ücret ve Ödeme Ekspertiz ücreti, hizmetten faydalanan yani kredi başvurusunda bulunan alıcı tarafından ödenir. 2025 yılı itibarıyla standart konut (< 150 m²) için tahmini ücret aralığı 5.500 TL – 11.000 TL arasında değişmektedir. Ücret, başvuru aşamasında banka hesabından tahsil edilir ve hizmet tamamlandığında iade edilmez. Süreç ve Zamanlama 1. Başvuru sonrası sistem 24 saat içinde eksper atamasını gerçekleştirir. 2. Eksper mülkü ziyaret eder, ölçüm ve resmi incelemeleri yapar; rapor hazırlanma süresi ortalama 2‑3 iş günüdür. 3. Banka raporu teknik ve yasal açıdan değerlendirir (1‑2 iş günü). 4. Onaylandığında kredi kararına geçilir; toplam süreç genellikle 4‑5 iş günü sürer. Bilgi Notu: Ekspertiz raporu hatalı hazırlanırsa, 6502 sayılı Kanun kapsamında “Ayıplı Hizmet” olarak değerlendirilir ve tüketici hatalı rapor nedeniyle oluşan zararı talep edebilir. Raporun olumlu çıkmasına rağmen banka krediyi reddederse, hizmetin gerçekleşmediği gerekçesiyle ücret iadesi talep edilebilir. Kısaca: - Konut kredisi için ekspertiz raporu yasal bir zorunluluktur. - Peşin alımlarda ve yabancı uyruklu alıcılar dışında istisna bulunur. - Ücret alıcı (kredi müşterisi) tarafından ödenir, 5.500‑11.000 TL arasında değişir. - Rapor hazırlanması ve kredi onayı toplamda 4‑5 iş günü sürer.

Marka Profili

Sıkça Sorulan Sorular

VakıfBank Ekspertiz

Ekspertiz Firmasının Düşük Değerlemesi Nedeniyle Kredi Mağduriyeti

VakıfBank'ta İpotek Kaldırma Talebim Sonuçsuz Kaldı, Ticaretim Aksıyor

VakıfBank Konut Kredisi Ödemesinde Bloke Sorunu

VakıfBank'tan İstem Dışı Sigorta Kesintisi

VakıfBank Araç Satışta Karşınıza Çıkacağız Extra Masraflar

VakıfBank Sattığı Araç İle İlgili Ekspertiz Uyumsuzluğu

VakıfBank'ın Sattıkları Aracın Arkasında Durmaması

VakıfBank DASK Ödeme Gerçekleştirilmiştir Yazıp Ödeme Yapmıyor

VakıfBank Sigortalı Eve Onay Almaksızın 2. Defa Poliçe Yapıyor

VakıfBank Tarafından Sigorta Yapılan Evim Hasarlı Kaldı

VakıfBank Müşteri Hizmetleri Çözümsüzlük

VakıfBank Fahiş Ekspertiz Ücreti

VakıfBank'Tan 0.69 Kredisi Kullanamadım

VakıfBank DASK Ödemesi Yapıldı Mı?

VakıfBank Konut Sigortası Çok Yetersiz

VakıfBank Neden Ödeme Yapmıyor?

VakıfBank Güvenli Araç Satış Sistemi

Marka Profili

Sıkça Sorulan Sorular